Reforma Tributária no mercado imobiliário: o que muda para quem compra um imóvel?

A Reforma Tributária no mercado imobiliário entrou em sua fase de transição em 2026 e traz mudanças que podem afetar quem compra ou pretende comprar um imóvel nos próximos anos. O novo sistema substitui gradualmente tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS pela CBS e pelo IBS e cria novas regras para diferentes operações do setor imobiliário.

A transição vai até 2033, e os impactos não serão iguais para todas as compras. A tributação pode variar conforme o imóvel seja novo ou usado e de acordo com quem realiza a venda, como uma incorporadora, construtora ou pessoa física. Por isso, a criação da CBS e do IBS não significa que todo comprador passará a pagar automaticamente um novo imposto sobre a aquisição.

Em 2026, o principal marco é o início da adaptação ao novo sistema. A implementação dos novos tributos ocorre de forma gradual nos próximos anos, enquanto custos já conhecidos pelo comprador, como ITBI e despesas de cartório, seguem regras próprias. Entender essas diferenças é importante para separar os efeitos diretos da Reforma Tributária de possíveis impactos futuros sobre os preços dos imóveis.

O que é a Reforma Tributária e por que ela afeta o mercado imobiliário?

A Reforma Tributária foi aprovada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025. A mudança cria um novo modelo para a tributação do consumo no Brasil e substitui gradualmente tributos como PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI.

Dois novos tributos passam a fazer parte desse sistema:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): de competência federal;
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): de competência de estados e municípios.

Para a população, a mudança pode aparecer nos preços de produtos e serviços, já que altera a forma como empresas recolhem impostos e aproveitam créditos tributários. Os efeitos serão graduais, porque a transição começou em 2026 e segue até 2033.

No mercado imobiliário, as novas regras alcançam diferentes atividades, como:

• incorporação e loteamento;
• construção;
• compra e venda em determinadas operações;
• locação;
• intermediação e administração de imóveis.

Para quem pretende comprar um imóvel, o impacto depende principalmente do tipo de imóvel e de quem realiza a venda. Uma unidade nova comercializada por uma incorporadora, por exemplo, tem tratamento diferente de um imóvel usado vendido por uma pessoa física. As novas regras também podem alterar os custos das empresas do setor e influenciar a formação do preço final em determinadas operações.

Como funciona a transição da Reforma Tributária a partir de 2026?

A transição da Reforma Tributária começou em 2026 e vai até 2033. Nesse período, os novos tributos CBS e IBS são implementados em etapas, enquanto PIS, Cofins, ICMS e ISS são gradualmente retirados do sistema. 

Por isso, as regras aplicáveis em 2026 não são as mesmas que estarão em vigor ao final da transição.

Veja os principais marcos:

O que muda em 2026 com a Reforma Tributária?

Em 2026 começa a fase de testes e adaptação ao novo sistema, com alíquotas de referência de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS. A legislação prevê mecanismos de compensação nessa etapa de transição, por isso esses percentuais não devem ser interpretados simplesmente como uma nova carga adicional de 1% para o consumidor. 

Para o mercado imobiliário, 2026 marca principalmente o início da adaptação às novas regras. Os efeitos tributários sobre as operações serão ampliados gradualmente nos anos seguintes, conforme CBS e IBS avançam e os tributos atuais são retirados.

O que muda na Reforma Tributária em 2027?

Em 2027, PIS e Cofins são extintos e a CBS passa a operar de forma plena. O IPI também é reduzido a zero para a maioria dos produtos, respeitadas as exceções previstas na legislação.

Para o mercado imobiliário, a CBS passa a incidir sobre as operações sujeitas ao novo tributo, considerando os redutores e as regras específicas estabelecidas para o setor.

O que acontece entre 2029 e 2032?

Entre 2029 e 2032 ocorre a transição dos tributos estaduais e municipais. O IBS entra gradualmente enquanto ICMS e ISS são reduzidos até sua extinção.

Nesse período, regras do sistema antigo e do novo ainda coexistem. Para quem pretende comprar um imóvel durante esses anos, o impacto tributário deve ser analisado considerando as regras vigentes no momento da operação.

Quando termina a transição da Reforma Tributária?

A transição está prevista para terminar em 2033. Neste ano, ICMS e ISS são extintos e CBS e IBS passam a operar integralmente dentro do novo sistema de tributação do consumo.

No mercado imobiliário, 2033 representa a conclusão da transição. As operações sujeitas à CBS e ao IBS passam a seguir integralmente as regras previstas para o novo regime.

Como a Reforma Tributária afeta a compra de imóveis?

A Reforma Tributária pode afetar a compra de imóveis de formas diferentes conforme o tipo de imóvel e quem realiza a venda. Uma unidade nova comprada de uma incorporadora, por exemplo, tem tratamento diferente de um imóvel usado adquirido de outra pessoa física.

Por isso, a criação da CBS e do IBS não significa que todas as compras de imóveis passarão a ter a mesma tributação.

O que muda na compra de imóvel novo de incorporadora ou construtora?

Quando o imóvel é vendido por uma incorporadora, construtora ou outra pessoa jurídica, a operação pode estar sujeita à CBS e ao IBS, conforme as regras específicas previstas para o setor imobiliário.

A legislação prevê mecanismos que reduzem a base ou a carga dos novos tributos nas operações imobiliárias, como o redutor social de R$ 100 mil aplicável à venda de imóveis residenciais novos, além de regras específicas de cálculo e aproveitamento de créditos. 

Para o comprador, o principal efeito a observar está no preço final do imóvel. O impacto pode variar conforme fatores como:

• valor e características do imóvel;
• estrutura de custos do empreendimento;
• créditos tributários aproveitados pela incorporadora;
• regras e redutores aplicáveis à operação;
• eventual repasse das diferenças tributárias para o preço de venda.

Por isso, não é possível afirmar que a Reforma Tributária aumentará o preço de todos os imóveis novos. As projeções variam conforme o segmento: há estimativas de possível aumento da carga em determinados imóveis de médio e alto padrão e estudos que indicam possibilidade de redução em imóveis populares.

A Reforma Tributária afeta a compra de imóvel usado entre pessoas físicas?

Na compra e venda ocasional de um imóvel usado entre pessoas físicas, não há uma nova incidência automática de CBS e IBS sobre a operação.

O vendedor continua sujeito às regras de Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital, conforme seu enquadramento. Para o comprador, permanecem custos da aquisição, como:

• ITBI;
• escritura pública, quando necessária;
• registro do imóvel;
• demais despesas cartorárias aplicáveis.

Assim, quem compra um apartamento usado diretamente de outro proprietário pessoa física encontra uma situação tributária diferente de quem adquire um imóvel novo de uma incorporadora.

Como a Reforma Tributária afeta a compra de lotes e terrenos?

Quando um lote ou terreno é vendido por uma pessoa jurídica, a operação pode integrar o regime de CBS e IBS, seguindo as regras aplicáveis às operações imobiliárias.

Para quem compra um terreno com a intenção de construir, também podem existir efeitos indiretos relacionados à tributação da cadeia da construção. Materiais e serviços utilizados na obra passam a fazer parte da nova lógica de créditos e débitos do IVA dual.

Comprar um imóvel pode ficar mais caro com a Reforma Tributária?

Alguns imóveis podem ficar mais caros com a Reforma Tributária, mas o impacto não será igual em todo o mercado. Segundo análise publicada pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o efeito depende do valor do imóvel, dos redutores previstos pela reforma, do aproveitamento de créditos tributários e da estrutura de custos das empresas.

Imóveis novos de menor valor tendem a ser menos impactados pela nova tributação. Um dos motivos é o redutor social de R$ 100 mil aplicado à base de cálculo na venda de imóveis residenciais novos, mecanismo que favorece proporcionalmente os imóveis populares.

Já nos imóveis de maior valor, o peso desse redutor é proporcionalmente menor. Segundo a Abecip, estimativas do governo e do setor indicam que imóveis de alto padrão podem registrar aumento da carga tributária. Estudos do setor também apontam maior atenção para empreendimentos destinados à classe média, dependendo dos efeitos da regulamentação e dos custos ao longo da cadeia.

Esses critérios estão previstos no art. 251 da Lei Complementar 214/2025. 

Outro fator que pode influenciar os preços é o novo sistema de créditos. Com o IBS e a CBS, tributos pagos sobre insumos e serviços da construção podem gerar créditos tributários, reduzindo a cumulatividade de impostos ao longo da obra.

O impacto final sobre o preço ao comprador dependerá de como incorporadoras, construtoras e fornecedores absorverão essas mudanças. Por isso, ainda não é possível estabelecer um percentual geral de aumento ou redução dos preços dos imóveis.

A Reforma Tributária também muda a tributação dos aluguéis?

Sim. A Reforma Tributária cria regras para a incidência de CBS e IBS sobre determinadas operações de locação de imóveis. A aplicação dos novos tributos depende principalmente de o proprietário ser pessoa física ou jurídica e, no caso das pessoas físicas, dos critérios de enquadramento previstos na legislação.

Pessoa física paga CBS e IBS sobre aluguel?

Nem toda pessoa física que recebe aluguel passa a pagar CBS e IBS. Pela Lei Complementar 214/2025, a pessoa física entra no regime regular dos novos tributos quando, no ano-calendário anterior, tiver receita superior a R$ 240 mil com locação, cessão onerosa ou arrendamento e essas operações envolverem mais de três imóveis distintos. Os dois critérios precisam ocorrer conjuntamente.

A legislação também prevê o enquadramento no próprio ano quando a receita com essas operações ultrapassar em 20% o limite anual estabelecido.

Quem não se enquadra nessas condições continua sujeito às regras aplicáveis ao Imposto de Renda sobre os rendimentos de aluguel, sem incidência de CBS e IBS por esse enquadramento.

Como fica a tributação do aluguel para pessoa jurídica?

Para pessoas jurídicas, as receitas provenientes da locação entram no novo regime conforme as regras previstas para as operações imobiliárias. A reforma estabelece tratamento específico para o setor, incluindo redução da alíquota aplicável às locações e regras próprias para imóveis residenciais.

Os efeitos dependem do enquadramento do contribuinte e das características da operação.

Para quem pretende comprar um imóvel para gerar renda com aluguel, essas mudanças merecem atenção porque a tributação pode interferir no resultado líquido da locação. O impacto deve ser analisado conforme o perfil do proprietário e as regras vigentes no momento da operação.

O que considerar ao comprar um imóvel durante a transição da Reforma Tributária?

A Reforma Tributária não produz o mesmo efeito em todas as compras de imóveis. Durante a transição até 2033, vale verificar quem está vendendo, se o imóvel é novo ou usado, quais custos fazem parte da aquisição e quais regras estão vigentes no momento da operação.

Também é importante separar os impactos já previstos na legislação das projeções sobre aumento ou redução dos preços. A tributação é um dos fatores que podem influenciar o valor de um imóvel, mas condições de financiamento, localização, oferta, demanda e características da propriedade continuam fazendo parte da decisão de compra.

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Perguntas frequentes sobre a Reforma Tributária no mercado imobiliário

Quando a Reforma Tributária começa a afetar o mercado imobiliário?

A transição da Reforma Tributária começou em 2026 e segue até 2033. A implementação da CBS e do IBS ocorre em etapas, enquanto tributos do sistema atual são gradualmente substituídos. Por isso, os efeitos sobre as operações imobiliárias variam conforme o ano e as regras vigentes em cada etapa da transição.

Quem compra um imóvel de pessoa física paga CBS e IBS?

Na compra e venda ocasional de um imóvel entre pessoas físicas, não há nova incidência automática de CBS e IBS. O vendedor continua sujeito às regras de Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital, enquanto o comprador permanece responsável pelos custos aplicáveis à aquisição, como ITBI e despesas de escritura e registro.

Imóveis usados serão tributados pela Reforma Tributária?

A Reforma Tributária não cria uma incidência automática de CBS e IBS sobre a venda ocasional de um imóvel usado entre pessoas físicas. O tratamento pode ser diferente quando a operação envolve uma pessoa jurídica ou quando a pessoa física se enquadra nos critérios previstos pela legislação.

O ITBI muda com a Reforma Tributária?

O ITBI continua sendo um imposto municipal e não é substituído pela CBS ou pelo IBS. Sua alíquota permanece definida pelo município. Portanto, o comprador deve continuar considerando o ITBI entre os custos relacionados à aquisição do imóvel.

Os custos de escritura e registro mudam com a Reforma Tributária?

A Reforma Tributária do consumo não altera diretamente os emolumentos de escritura e registro de imóveis. Essas despesas continuam seguindo as regras e tabelas aplicáveis em cada estado.

A Reforma Tributária muda o financiamento imobiliário?

A Reforma Tributária do consumo não altera diretamente regras como taxas de juros, prazos e condições de concessão do financiamento imobiliário. Pode haver um efeito indireto caso as mudanças tributárias influenciem o preço do imóvel que será financiado.