Entenda o que é ITBI do imóvel

Comprar um imóvel envolve etapas legais que garantem a segurança da transação. Entre elas está o pagamento do ITBI, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, um tributo municipal cobrado na transferência onerosa de um imóvel entre pessoas vivas, como ocorre em uma compra e venda.

Em geral, o ITBI é pago pelo comprador à prefeitura do município onde o imóvel está localizado e precisa ser considerado entre os custos da aquisição. O valor varia conforme a alíquota e as regras de cálculo adotadas pelo município.

Por isso, entender o que é ITBI do imóvel, quando ele deve ser pago e qual a sua função no processo de compra ajuda a planejar melhor os gastos envolvidos na aquisição. Além do imposto, o comprador também precisa considerar outras despesas, como escritura, quando necessária, registro do imóvel e eventuais custos relacionados ao financiamento.

O que é ITBI do imóvel?

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal cobrado quando ocorre a transferência onerosa da propriedade de um imóvel entre pessoas vivas, como em uma compra e venda. 

O imposto é pago ao município onde o imóvel está localizado e faz parte dos custos que devem ser considerados pelo comprador durante a aquisição.

Em geral, o comprador é o responsável pelo pagamento do ITBI. A quitação do imposto é necessária para que a transferência da propriedade possa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis e o bem passe oficialmente para o nome do novo proprietário.

A alíquota e as regras usadas para calcular o ITBI variam de acordo com o município. Por isso, o valor do imposto depende da localização do imóvel e da base de cálculo definida conforme a legislação municipal.

Quais taxas tenho que pagar quando compro um imóvel?

Além do valor negociado pelo imóvel, o comprador precisa considerar impostos, despesas de cartório e outros custos relacionados à formalização da compra. Se houver financiamento, também podem existir tarifas bancárias, seguros e despesas específicas do contrato.

Os valores não são iguais em todo o Brasil. Eles variam conforme o município onde o imóvel está localizado, o estado, o valor da propriedade e a forma de pagamento.

De forma geral, estes são os principais custos que podem aparecer:

1. ITBI

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal relacionado à transferência onerosa da propriedade. Não existe uma alíquota única para todo o Brasil: cada município estabelece suas regras e alíquotas.

Por isso, o valor precisa ser consultado na prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado.

Exemplo: imagine um imóvel de R$ 400 mil em um município cuja alíquota aplicável seja de 3%. Em um cálculo simplificado:

R$ 400.000 × 3% = R$ 12.000 de ITBI

O exemplo ajuda a estimar o gasto, mas o valor efetivamente cobrado depende das regras municipais para a definição da base de cálculo.

2. Escritura pública do imóvel

A escritura pública é o documento que formaliza determinados negócios de compra e venda e, quando necessária, é lavrada em um Cartório de Notas.

O comprador não encontra um preço único para esse serviço em todo o país. Os emolumentos seguem tabelas estaduais e podem variar conforme o valor do imóvel.

Há ainda uma diferença importante entre compras à vista e financiadas. Em operações financiadas, o contrato de financiamento geralmente tem força de escritura pública, dispensando uma escritura separada. Isso não elimina, porém, a necessidade de registrar o título no Cartório de Registro de Imóveis.

3. Registro do imóvel

Escritura e registro não são a mesma coisa. Essa diferença costuma gerar dúvidas entre compradores.

A escritura formaliza o negócio quando ela é exigida. Já o registro é o ato que efetivamente transfere a propriedade para o nome do comprador no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Por isso, assinar o contrato ou a escritura não basta para que o comprador passe a constar como proprietário no registro imobiliário.

O registro também gera emolumentos, calculados conforme a tabela do estado e as características da operação.

Em determinadas situações, a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pode ter redução de 50% nos emolumentos, desde que sejam atendidos os requisitos legais.

4. Custos do financiamento imobiliário

Quem compra um imóvel financiado precisa considerar despesas que não aparecem em uma compra à vista.

Dependendo da instituição financeira e da modalidade contratada, podem existir custos como:

• avaliação do imóvel;
• registro do contrato de financiamento;
• tarifas previstas para a operação;
• seguro por Morte e Invalidez Permanente (MIP);
• seguro por Danos Físicos ao Imóvel (DFI).

Os seguros MIP e DFI podem compor as prestações do financiamento. Por isso, ao comparar propostas de diferentes bancos, é importante olhar além da taxa de juros e verificar o Custo Efetivo Total (CET) da operação e os demais valores previstos no contrato.

5. Comissão de corretagem

A comissão de corretagem remunera o profissional ou a imobiliária responsável pela intermediação da negociação. Diferentemente do ITBI e do registro, ela não deve ser tratada automaticamente como uma taxa obrigatória paga pelo comprador.

A responsabilidade pelo pagamento depende das condições da negociação e do que foi estabelecido entre as partes.

Os percentuais também podem variar conforme o mercado, o tipo de imóvel e a região. Por isso, antes de fechar a compra, o comprador deve verificar se existe comissão de corretagem, qual é o valor e quem será responsável pelo pagamento.

6. Outros custos que podem aparecer na compra

Nem todas as compras têm as mesmas despesas. Dependendo do imóvel e das condições da negociação, o comprador também pode encontrar custos relacionados a:

• certidões e documentação;
• assessoria ou despachante;
• regularização e averbação de construções;
• laudêmio, em imóveis sujeitos a regimes específicos;
• despesas relacionadas a imóveis em construção;
• valores proporcionais de condomínio e IPTU;
• mudança e eventuais reformas;
• ligação ou transferência de serviços.

O laudêmio, por exemplo, não faz parte da maioria das compras. Ele aparece apenas em situações específicas, como determinados imóveis sujeitos a regimes de ocupação ou aforamento.

Da mesma forma, despesas relacionadas à obra ou regularização só existem quando as características do imóvel exigem esses procedimentos.

Quanto reservar para comprar um imóvel em São José do Rio Preto?

Como referência para se planejar, é importante reservar um valor além do preço do imóvel para cobrir os custos da compra. 

Em São José do Rio Preto, a alíquota do ITBI é de 2%. Além desse imposto, é importante considerar as despesas com escritura e registro, cujos valores variam conforme o preço do imóvel. 

Por isso, uma estimativa inicial é reservar:

• compra à vista: 4% a 6% do valor do imóvel, considerando ITBI, escritura, registro e possíveis despesas adicionais;
• compra financiada: 3% a 5%, já que o contrato de financiamento normalmente substitui a escritura, mas ainda existem custos com ITBI, registro, avaliação do imóvel e outras despesas do banco.

Esses percentuais servem como referência para organizar o orçamento. O valor final varia de acordo com o imóvel e as condições da compra.

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Perguntas frequentes sobre ITBI

Quem deve pagar o ITBI na compra de um imóvel?

Em uma compra e venda, o ITBI normalmente é pago pelo comprador do imóvel. Como o imposto é municipal, é importante verificar a legislação da cidade onde a propriedade está localizada para confirmar as regras aplicáveis à operação.

Em São José do Rio Preto, o pagamento é feito ao município e faz parte das despesas que o comprador deve considerar antes de registrar a transferência da propriedade.

Quando e como pagar o ITBI?

O ITBI deve ser pago antes do registro da transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. O procedimento e os prazos específicos são definidos pelo município onde o imóvel está localizado.

Normalmente, é necessário emitir uma guia de recolhimento junto à prefeitura, informar os dados da transação e efetuar o pagamento dentro do prazo indicado. Depois da quitação, o comprador pode apresentar a documentação necessária ao cartório para dar continuidade ao registro.

Como é calculado o valor do ITBI?

O valor do ITBI depende da alíquota definida pelo município e da base de cálculo aplicável à operação. Não existe uma alíquota única de ITBI para todo o Brasil.

Em São José do Rio Preto, a alíquota é de 2%. Assim, se a base de cálculo considerada for de R$ 400 mil, por exemplo, o imposto corresponderá a R$ 8 mil:

R$ 400.000 × 2% = R$ 8.000

Esse é um exemplo simplificado. O valor efetivo deve ser confirmado de acordo com as regras municipais vigentes e a base de cálculo considerada na operação.

Qual é a diferença entre ITBI e IPTU?

ITBI e IPTU são impostos municipais relacionados a imóveis, mas são cobrados em situações diferentes.

O ITBI está relacionado à transmissão onerosa da propriedade, como ocorre em uma compra e venda, e é cobrado em razão dessa operação. Já o IPTU é um imposto periódico sobre a propriedade de imóveis urbanos, normalmente cobrado todos os anos.

Em termos simples: ao comprar um imóvel, pode haver cobrança de ITBI pela transferência. Depois que o imóvel está em seu nome, o IPTU continua fazendo parte das obrigações relacionadas à propriedade urbana.

É preciso pagar ITBI na compra de um imóvel financiado?

Sim. O financiamento não elimina a incidência do ITBI quando a operação está sujeita ao imposto. Além do ITBI, uma compra financiada pode envolver despesas próprias do financiamento, como avaliação do imóvel, registro do contrato e seguros habitacionais.

O contrato bancário geralmente substitui a necessidade de uma escritura pública separada, mas ainda precisa ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis.

Herança e doação de imóvel pagam ITBI?

Em regra, não. O ITBI está relacionado às transmissões onerosas entre pessoas vivas. Heranças e doações seguem outra lógica tributária e podem estar sujeitas ao ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que é estadual.

Por isso, ITBI e ITCMD não devem ser tratados como o mesmo imposto: o primeiro está ligado principalmente à compra e venda, enquanto o segundo alcança transmissões por herança e doação.

O que acontece se o ITBI não for pago?

Sem a regularização do ITBI quando ele é devido, a transferência da propriedade não pode ser concluída no Registro de Imóveis. Isso significa que realizar o pagamento ao vendedor ou assinar os documentos da negociação não é suficiente para colocar o imóvel oficialmente no nome do comprador.

É o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis que formaliza a transferência da propriedade. Por isso, o ITBI deve entrar no planejamento financeiro da compra desde o início.